（来源：国信证券北京分公司）
约1554字｜阅读时长约3分钟
wind，中国恒大走势2010—2025年
最近5年，买入地产龙头股的股民怕是哭都不想哭了，扎扎实实跌了60个月，如果2020年高位买入最炙手可热的年销千亿地产龙头公司，坚定拿到现在，直接悲提“退市”两字，血本无归，两手空空！纵观人类经济史，这种先狂喜再巨悲的故事不断上演着，比如1990年日本地产泡沫，房价俯冲10年，狂掉70%，而沉重房贷让那个时代的日本中产直接陷入“失去的30年”，再比如2008年的美国地产次贷危机，一年时间不到，差点让全世界陷入大萧条，而衍生的“占领华尔街”运动更是影响至深。（数据来源：wind）
今天我们在此简单复盘这个崩溃时刻，看看它带给我们什么教训，同时也可能带来什么机遇：
就在恒大退市前，北京公布行政松绑：取消五环外限购，杭州、深圳跟进，北京近5年新盘大部分在5环外，第四代新房得房率突破100%（数据来源：wind），阳台、挑空层成标配，政策从“控房价”转向“去库存”，这种废墟上的重建者告诉我们谁在接管新时代：
维度 | 旧秩序（恒大们） | 新势力（幸存者） |
融资逻辑 | 高杠杆借新还旧 | 现金流为王（国资背书+REITs退出） |
产品内核 | 标准化复制“水泥盒子” | 好房子定义权（阳台革命+智能社区） |
土地叙事 | 囤地升值套利 | 存量改造（城中村+平急两用设施） |
图片来源：作者自己整理；资料参考：wind
回到最初例子：日本房地产泡沫破裂持续到现在，但旧时代的破裂并不能埋葬人类四大刚性需求之一：衣食住行中的住，当旧模式沉沦后，新的居住需求依然能供养出10倍品种，恒大退市，为地产黄金时代竖起最后一块墓碑，墓碑刻着教训，而路标指向黎明。
〖股民提问互动区〗
〖问题1〗刘老师，现在到底是牛市还是熊市？
〖回答〗2019年前的牛市、熊市有非常明显的标志，比如2007年、2009年、2015年、在这种牛市周期里，只要拿得住，优质股、垃圾股都会在半年到一年的牛市里获取较大的收益，所以股民总是期待这种简单粗暴的牛市，但在2019年后，市场结构和介入资金成分发生巨变，牛熊市的标志不再明显，比如2019—2021年是赛道股领涨，但2021—2024年就是红利股领涨，2025至今又是红利+成长股，这就代表着原来一年牛市完成的板块和涨幅，现在被经济周期随机打散到5～6年去完成，这就是妥妥的慢牛了，当然如果是方法不得当，总想当追风人，那就极有可能把自己的账户搞成慢熊。所以每一个散户要应对这种难度加大的市场，要么武装自己，要么加入正规军。
〖问题2〗老刘，反内卷对比2016年供给侧改革能成功吗？
〖回答〗2016年开始的供给侧改革多是上游领域，比如煤炭、矿产、石油等领域，目前的反内卷逐步扩展到中下游，这个难度就已经是难上加难，比如，山西的煤和新疆煤没有区别，国家只要控制产能就可以，但现在反内卷要触及中下游，就有很大的区别，比如汽车，比亚迪和吉利就有品牌、技术等很多维度的区别，不是一刀切就能解决的，再比如去产能后出现的人员离职等不稳定因素如何吸纳也是很重要的因素。对比2016年供给侧的成功，至少需要两个因素：第一提供财富升值的资产池（2016年的棚户区改造），第二有一个可吸纳就业的大行业（2016是互联网消费），所以此次反内卷，我们对标要找到以上两个维度，就有可能看到改革实际成果。
〖问题3〗刘老师，目前汽车行业的短期融资额同比大增怎么看？
〖回答〗7月国家统一定调“反内卷”，风光电包括水泥、煤炭、钢铁行业都有操作，由于过去几年汽车行业都有占用应付款的行为，所以这次短期融资额提高是置换之前应付款响应反内卷的具体数据体现，对于之前利用应付款完成实体投资的汽车公司比较利好，而过去占用款项玩套利游戏的“大聪明”汽车公司就会付出相应的代价。
〖问题4〗刘老师，现在的医药怎么看？
〖回答〗医药、光伏、风电、军工、芯片、新能源等都是科技属性板块，目前估值都比较低，需要一个催化，创新药因为BD单子启动了，风电最新招标价提升，也在启动。
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【刘 鹏】
国信证券股份有限公司北京分公司首席投资顾问。具有12年股票、基金、股指期货等金融工具投资经验。以趋势分析为主要投资风格，擅长为高净值客户的财富管理提供专业化的咨询服务。2018年荣获国信证券优秀专业投顾称号，受聘国信证券“2019年投顾联盟”首席投资顾问。
证券投资咨询执业资格证书编号：S0980611010013
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